良い売却は、次の良質物件を引き寄せる好循環サイクルを生む
収益物件の出口戦略

今までの売買手法が
いつまでも通用するとは限らない

収益物件の売却・買い替えを検討するなら、この1件の取引成功だけでなく、今後の投資ライフを加速させるチャンスとしましょう。良い売却が出来る優秀な業者を掴めば、後の物件紹介も大いに期待が出来るはず。

使い分けは当たり前
媒介ごとの収益物件売却に
適した不動産会社を新提案

築古物件は専門性ある一社に託して
急かさずに適正価格を求めるのが得策Myアセット

築年数ある物件は複数社で価格を競わせるより、専任媒介契約で一社に託して売却活動にてじっくり注力してもらう方が、関係性を構築した上での適切な価格の提示をしてもらえるでしょう。であれば、収益物件の売却に精通した専門性のある業者に依頼するのが大事な戦略となります。

首都圏の収益物件に特化した不動産会社はいくつもありますが、不動産投資顧問業者の登録がなされている不動産会社は絞られます。そのうち、価格に対する顧客満足度も高いMyアセットを、専門性の高い業者として推薦します。

※:東京・神奈川・千葉・埼玉の物件に対応し、収益物件の取り扱いを主の事業とした不動産会社を収益物件特化として調査。国土交通省の「一般不動産投資顧問業」登録を、専門性の高さをみる1つの基準としています。

企業情報

国交省に認められた知識と経験

千葉を本社に、日本橋に支店をおき収益物件の不動産売買を行う会社です。2016年に国土交通省の一般不動産投資顧問業に登録済み。登録には、不動産コンサルティング技能試験合格者の所属や、1億円以上の不動産取引実績が2年以上あるか…などの審査基準があり、専門性の高さを判断する材料となります。築浅・好立地と買い手が付きやすい物件だけでなく、プロの目で価値を見出した売却活動が期待できるでしょう。

取引価格への投資家の満足度も上々

Myアセットはプロパティマネジメント、コンサルティング、不動産の開発・再生を行い、収益物件の投資をワンストップで対応することができます。投資家からは、営業マンの細やかな対応、提案内容、取引価格にも納得感があると定評があります。

収益物件の売却活動

内覧を疑似体験できる物件紹介動画のほか、
抗菌加工で付加価値アップ

不動産ポータルサイトへの広告掲載に加え、大手不動産会社や信託銀行など主要取引先への物件紹介が可能。さらにYouTubeで物件紹介動画を展開しており、独自の広告チャネルを保有します。ただ収益物件の外観を見せるだけではない内見を疑似体験できる動画になっています。

また取り扱い不動産は、キノシールドと呼ばれる抗ウイルス抗菌加工を施すことがが可能。マンションの室内や共同スペースを抗菌加工し、新たな生活スタイルにあった付加価値を与えることで、買い手がつきやすい魅力的な物件にすることができます。

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仕入れ買取ニーズ

10億円・利回り相談可
構造不問全空室OK

MyアセットHPで公開されている買取強化物件の条件がこちら。東京・千葉・神奈川・埼玉の一棟収益の物件を強化しています。全空室のマンション、ビル、ドミトリータイプの寮でも取引可能。瑕疵担保免責・現況渡し・融資特約不可・検済みナシ物件も相談に応じてもらえます。

取引先

三井住友信託銀行株式会社

みずほ信託銀行株式会社

三菱UFJ信託銀行株式会社

株式会社SMBC信託銀行

住友不動産株式会社

野村不動産株式会社

みずほ不動産販売株式会社

三井住友トラスト不動産株式会社

三菱UFJ不動産販売株式会社

野村不動産アーバンネット株式会社

住友不動産販売株式会社

三井不動産リアルティ株式会社

東急リバブル株式会社

スターツピタットハウス株式会社

室町不動産株式会社

RB不動産株式会社

基本情報

社名 株式会社 Myアセット
本社所在地 千葉県松戸市小根本37-3
資本金 5,700万円
免許等

宅地建物取引業国土交通大臣(4) 第6973号

一般不動産投資顧問業 一般-第840号

第二種金融商品取引業 関東財務局長(金商) 第1989号

一般建設業千葉県知事許可(般-28) 第27913号

二級建築士事務所 千葉県知事登録 第2-1906-7265号

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資産価値が明らかな築浅物件は
大手のスピード競争を試してみる三井不動産リアルティ

築2~3年や駅近物件など資産価値の高さが明らかなものは、一般媒介契約で複数社の売却力を見極めてみるのも一興。地の力がある大手企業を査定依頼の一社として含めるのが妥当でしょう。

公益財団法人不動産流通推進センターの2019年不動産業統計集にて、大手不動産業のうち最も仲介件数が多いのが三井不動産リアルティ株式会社。取引顧客の多さが見て取れます。

※:公益財団法人不動産流通推進センターの2019年不動産業統計集にて流通大手各社の取り扱い仲介件数が41,533件と最多。

企業情報

大手だからこその豊富な取引先

三井不動産リアルティの特徴、それは「三井」という看板です。不動産業界だけではなく、日本の経済界において大きな存在感を放っていることは言うまでもありません。不動産流通推進センターの統計では、1986年度から2018年度まで33年連続で全国売買仲介取扱件数1位を記録。2019年度の仲介件数だけでも41,533件です。仲介件数の数だけ取引先も豊富であり、売却の可能性が高まります。

説得力十分の営業収益

2018年度の数字ですが、三井不動産リアルティの営業収益は1700億円をこえています。大手という看板だけではなく、実際に数字として実績を示せる点もまた、特徴の一つ。言葉であれば「実績が豊富」「信頼されている」と称するのは自由ですが、実際に営業収益の好調さを目の当たりにすれば、三井不動産リアルティの言葉から「説得力」が感じられるのではないでしょうか。

売却活動

「三井不動産グループ」の
ネットワーク

不動産事業だけではなく、様々なジャンルを取り扱う三井グループの不動産部門とあって、豊富なネットワークを駆使した売却活動を行っています。自社サイトはもちろんですが、ポータルサイトにも積極的に出稿。購入を考えている投資家にもまた、三井グループという看板は安心感をもたらすことでしょう。

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仕入れ買取ニーズ

2億円前後・利回り8%・RC構造

三井不動産リアルティのHPで物件条件は明示されていませんが、売却物件の事例では上記のようなマンションが平均的に見ると多いようです。もちろん上記以外に関しても様々な一棟マンションを買取っていますので、どのような物件であれ、一度相談してみると良いでしょう。

取引先

三井住友銀行

基本情報

住所 東京都千代田区霞が関3丁目2番5号霞が関ビルディング 9階
電話番号 03-6758-4060
営業日 9:30~18:00 (平日)
資本金 200億円
免許等

国土交通大臣(14)第777号

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一棟マンションや事業用などを取り扱っている不動産業者を紹介します。

不動産投資顧問業者の登録など専門性の高さが特徴。ワンストップでのフォローは常に時代の流れに即したもので、幾度となく増資を繰り返すなど業績の好調さが説得力を高めています。

総合不動産事業者でもあるサンフロンティア。売却はもちろんですが、様々な事業を手掛けているクオリティの高さが特徴。ちなみに平成30年度港区景観表彰にて「港区景観街づくり賞激励賞」の受賞歴があるなど、決して利益や損得だけではなく、遊び心も持っています。

個人富裕層向け事業専門会社。独自ネットワークを構築しており、5億円以下の居住系不動産を中心に取り扱っています。また、不動産小口商品を用意するなど、購入ニーズに的確に応えようと努めています。

2001年設立。書籍販売を行うなど多様性のある活動が見られますが、不動産事業に関しては一棟不動産特化型。ノウハウも豊富に用意されていると共に、東京、神奈川、千葉、埼玉のみで展開している、「狭く深く」な業者。

スタッフ全員が宅地建物取引士資格取得。公認不動産コンサルティングマスター、不動産証券化協会認といった難関資格取得者を要するなど、スタッフのクオリティの高さに定評があります。事業用不動産専門集団を自負している点にも注目。

セミプロ投資家を輩出している「不動産経営実践会」を主宰。不動産コンサルタントとして、セミプロを養成することで不動産需要の掘り起こしに力を入れています。

大型物件の取り扱いを得意としている業者。仲介市場に出回っていない案件の入手も可能な幅広いネットワークをモチベーション、幅広い不動産事業を展開。東京、神奈川、千葉、埼玉のみで営業する「ドミナント戦略」に定評があります。

日本を代表するグループの不動産部門。巨大資本、社会的信用、業界内ネットワーク、どれをとってもまさに「大手」と呼ぶに相応しいクオリティとなっており、安心感のある取引を可能にします。

オウンドメディアを積極的に活用し、コンサルタント業に力を入れています。サイト訪問者の不動産知識を刺激し、不動産の需要を喚起。株式会社ヒノキヤグループの関連会社としての社会的信用も武器です。

ソニーグループの不動産部門。エージェント制度やAIの導入など、不動産業界の「一歩先」を意識。ソニーという大看板の名を汚さぬクオリティで顧客のニーズに応えます。

2020年6月時点の公式サイトによると、800名以上の投資家、1000社以上の顧客という幅広いネットワークをもち、それを武器としています。収益物件だけではなく、投資家のニーズに細かく答えることができるのも、様々な物件を持っているからこそ。95%の稼働率の高さ(2020年6月HP情報)は、投資家へのアピールも◎。

三井の不動産部門ということで、社会的信用度、ネットワーク等、業界の中でも大手に位置しています。「信用」という点においては他の追随を許さず、2020年6月時点の公式サイト情報では営業収益も1700億円をこえています。

SEOに精通したスタッフが作成したホームページは、年間でおよそ40万人が閲覧。また、他の不動産業者とも積極的に連携することで、物件の早期売却をと考えています。

大手不動産業者に長年携わっていた代表が独立して生まれた企業。様々なポータルサイトに案件を掲載し、かつ独自に培ったノウハウ・ネットワークに自信を持っているとのこと。一棟売りはもちろんですが、区分売りにも力を入れています。

大手ではないからこそ、いわば「隙間産業」として大手にできないことを意識しています。自社のホームページだけではなく、ポータルサイトにも積極的に掲載。コンサルティング業にも力を入れており、不動産売買だけではなく、不動産管理運営業務も行っています。

野村グループの不動産部門。一棟売りだけではなく、保険業務・コンサルタントなど幅広い業務を行っているからこそ可能な多角的なサポートが特徴。また、ポータルサイトだけではなく自社サイトで常に物件をアピールしています。

元々はIT事業者ということで、IT戦略に長けています。一棟売り専門のホームページを立ち上げ、閲覧者の細分化されているニーズにピンポイントで応えます。

任意売却や相続対策などを手掛けていることからも分かるように、顧客に寄り添ったハートフルな営業に定評があります。医師だけに絞ったサービスを展開するなど、ニーズを細分化し、狙いを定めています。

一棟売りだけではなく、不動産における様々な事業を展開している業者。セミナーも積極的に開催しているのですが、何よりもこだわるのは「顧客の利益」。一棟売りよりも、その点に強いこだわりを持っています。

みずほグループの不動産部門。みずほグループの一員である点が最大の武器。信用、影響力等も大きなものがあります。2020年6月時点のHP情報では、15,000件以上の不動産物件を持ちつつ、基本的に大都市にて展開しています。

東証一部上場企業であるオープンハウスは都内住宅供給数No.1を誇ります。オープンハウスでは大規模なオフィスビルだけでなく、店舗や空き地まで様々な物件に対応。また仲介取引ではなく、オープンハウス自身が直接買い取りしてくれるため、スピーディーに売却できます。

不動産投資専門会社として年間600棟の実績がある大吉投資不動産株式会社。豊富な実績に基づくノウハウで、希望に近い売却へと導きます。また物件の買取に関しては、個別相談後すぐに物件紹介に移るのではなく、年収や目標、資産背景まで相談してから投資物件を選択。目標達成までノウハウを駆使してサポートしてくれます。

1995年設立のインテリックスは、リノベーションマンション事業を中心に不動産の仕入れや運営、販売を行っています。22,000戸を超えるリノベーション済みマンションの供給数からうかがえるのは、その実績の豊富さ。不動産売買だけでなく、実物不動産を不動産小口化商品で所有できるアセットシェアリングも展開。

エヌアセットBerryは2010年設立の比較的新しい会社です。不動産投資に精通する3名のコンサルタントが、打ち合わせから金融機関との交渉、購入後の資産運用の方法や売却のタイミングなどをこまやかにサポート。コンサルタントのうち2名は米国不動産経営管理士を取得しており、高い専門性を持ち合わせているのが魅力です。

リノプロパティは大阪にある不動産業者ですが、対応エリアは全国です。OCN不動産やアットホームなど様々なポータルサイトで積極的に買い手を募集してくれるのはもちろん、公式サイトでは買い手が求める物件を掲示。売り主、買い手ともに納得のいくマッチングを実現させてくれます。収益物件の取引は、最後まで同じ社員が担当。顧客との信頼関係を大切にしていることが分かります。

torio real estateでは、一棟マンション売却の際にサブリースを行うのが魅力。稼働不足分を一気に借り上げて稼働率を100%にしてくれるため、買い手が付きやすくなります。また買取保証付保サービスでは、「買い手がいない場合、物件をtorio real estateで購入する」と保証してくれるので、強気な値段設定も可能。即金買取も可能なので、まとまった現金がすぐに必要という場合にもおすすめです。

平成24年設立の青建社。ホームページの物件情報が充実しており、掲載されている物件のほとんどが満室、もしくは高稼働中の人気物件となっています。不動産売却事業の他にリフォーム事業も行っており、売却の際にはリフォームの相談から施工まで任せられるのが魅力です。青建社であれば、コストパフォーマンスの良い、必要レベルまでのリフォームで物件価値を高めることができます。

住友不動産販売は、1975年設立の大手有名企業で、高い信頼度を誇ります。マンションや戸建て、土地など幅広い不動産物件を取り扱っており、全国どこの物件でも対応可能な点も魅力です。不動産投資に必要不可欠な情報収集については、マンション市況などの最新情報や、不動産専門家によるコラムを配信してサポートしてくれます。その他、売却のサポートも手厚く、心強い相談相手となるでしょう。

東京・渋谷にある株式会社ファウンティンは、不動産仲介や不動産投資、収益物件、賃貸管理など幅広い不動産業務を展開。中でもマンション一棟投資を積極的にすすめています。株式会社ファウンティンでは、利回りや稼働率、構造など様々な視点からの情報を公式サイトに掲載。投資リスクを下げる工夫をしています。

平成9年設立の株式会社クリスティは、戸建・マンション・土地の売買をはじめ、賃貸管理や増改築、リフォームなど幅広い不動産業務に対応。そのため、不動産投資のノウハウも豊富で、様々な視点からのサポートを期待できます。不動産投資に関する無料個別相談を実施しているので、不動産投資を始めたばかりの人にとっても心強い限り。投資のメリットやデメリットだけでなく、年収や資金面を鑑みての個別アドバイスも受けられます。

都心エリアを中心に、一棟収益不動産の売買を手がけるアローズリアルエステート。総戸数20戸ほどの物件から、総戸数1,000戸を超える大規模タワーマンションまで幅広い実績があります。売却仲介手数料無料による価格競争力や、レインズに登録しないことで独占的販売を確立するなど、様々な手法で売買実績を伸ばしている会社です。

独自のネットワークを駆使して、未公開物件の情報を獲得しているレッツ不動産。他社には掲載されていない物件情報を提供してくれるかもしれません。幅広いジャンルの中からオーナーの要望に合わせて収益物件を提案。物件選びから売却を見据えた出口戦略まで、幅広くサポートしてくれます。

仲介と買取を実施しているバイリンク株式会社。業界歴10年以上のベテランスタッフが、豊富なノウハウを活かして査定価格を提案してくれます。常に誠実な態度でオーナーをサポート。購入時だけでなく、購入後のことも考えて買取を実施している不動産業者です。

多くの売買実績があるサンライズ不動産。自社グループで一貫して、不動産購入後の賃貸管理やリフォームなどの対応が可能。かゆいところに手が届くようなこまめで誠実なサポートで、オーナーの要望に寄り添ってくれる不動産業者です。

一棟単位の収益物件を専門に取り扱うブルーアセットパートナーズ。劣化が進んだ物件や稼働率の悪いマンションも再生し、改めて市場へ販売しています。仲介実績も2021年4月時点で200件を超えており、売却相談にも専門スタッフが対応します。

参照元:ブルーアセットパートナーズ公式サイト https://www.b-a-p.jp/suimenka/index.php

関東を中心に、1964年から半世紀以上も続く老舗の不動産会社です。関連会社に設計部門があることでスピーディな対応が可能。北辰不動産と直接取引を行っている方への売却も可能です。

不動産の仲介取引や売買事業、さらには管理から投資コンサルティングまで、不動産業界に関連する事業をまとめてサポートしている会社です。1都3県だけでなく、地方の訳あり物件などにも対応している点がポイント。

自社で一棟マンションを引き取り、バリューアップ施行によって資産価値を高めた上で、市場へ還元する事業形態を取っています。そのため、現状の価値が低い物件であっても、スムーズかつ有益な売却を期待できます。

不動産会社を対象とした一棟マンションの高価買取実績が多いのが、株式会社プルアップの特徴です。全国の不動産業者との取引ネットワークを持っています。登録すると数千件の非公開物件の情報が確認できる会員制サイトも運用しています。

アップルアドバイザーズは、東京や神奈川など関東を中心に豊富な収益用不動産の販売実績があります。売買・賃貸管理・コンサルティングといった収益物件の運用全般に対応。地域性や入居者ニーズを反映させた物件のリノベーション提案も可能です。

収益物件の売却を成功させるには、
タイミングを読む

収益物件の売却を成功させるための秘訣として、一つに「タイミング」を考える必要があります。ではいつ売るのがベストか、所有する物件と照らし合わせながら考えてみてください。

需要が高まったタイミング

地価の上昇は高額売却の好機

地価が高くなったタイミングは絶好のチャンスです。地価が高まるということは、それだけ経済情勢が上向いていたり、あるいは周辺環境の変化による需要の高まりが予想されるため、不動産価値も上昇が見込め、売り時に適しています。常に公示地価・基準地価には留意しておきましょう。

満室のタイミング

自分に価値があるということは、
周囲からみても価値がある

空室が出始めてからでは買い手も付きにくく、もちろん売却価格も下がります。満室は「有益な収益物件」であることの明確なアピールであり武器。満室の時は自分自身にも利益が発生するため、手放し難いタイミングではありますが、その分市場価値も高まっているという証です。

減価償却費が満了した
タイミング

耐用年数に合わせて手を打つ

一般的にはこのタイミングで売却する人が主。多くの人が選ぶということは、それだけタイミング的には優れていることの証拠。減価償却がなくなると、節税効果が薄れてしまうので、それまでよりも利率が低くなります。減価償却の取り方でキャッシュフローは変わるので、最初の戦略がカギです。

収益物件を扱う投資家の売買事例集

収益物件を買い替えて投資をまわしている投資家の売買事例をいくつかご紹介します。

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物件をバリューアップし高額売却に成功した事例

都市部に一棟マンションを数棟所有するオーナーの事例。稼働率が50%を下回る状態で購入し、客付けが良くなるように地道にリフォームを重ね、管理会社との連携により満室へと成長させました。満室の状態で希望価格を高くつけて売却活動を開始。じっくりと納得のいくまで買い手を吟味した結果、購入した金額よりも高額の売却に成功。帳簿上でも利益を出すことができました。

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損切りのために早期売却を決断した事例

東京都内で十数棟所有する投資家の例です。うち一棟、価格の安さに惹かれ、やや焦って購入した収益物件がありました。いざ運用し始めると、予想外に家賃を低く設定しなければならず、リノベーションや修繕も早期に発生することが判明。事前の建物調査が甘かったのが原因でした。

これ以上手をかけるより、不動産会社へ依頼して買い手を募集することを決断。思うような問い合わせ件数は得られなかったけれど、 損切りを優先して早期に売却を決めました。

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不動産会社を乗り換えて売却に成功した事例

土地勘のない地域の収益物件に投資しているオーナーの事例。利回りの高い木造の収益物件を購入しましたが、東京よりも家賃収入が少ない割に、退去による修繕費がかさみ、キャッシュフローが思うように伸びなかったため売却を決意。最初に依頼した不動産会社ではあまり問い合わせが得られず、二社目に依頼した不動産会社が数日で買い付けをして売却に成功しました。

収益物件タイプごとに売買を検討するなら

「一棟マンション」もまた、それぞれ収益タイプが異なります。そこで、タイプ別にどのような形で売却するのかを検討して見ると良いでしょう。

一棟マンションを売却するにあたっては、エリアもまた大切な要素です。エリアによって住居ニーズが異なります。地価等も踏まえると、予算によってエリアが決まると言っても過言ではないだけに、エリアごとにどのような売却益になるのかをある程度シミュレーションしておきましょう。

収益ビルを売却する場合もエリア情報は重要。エリア毎に強い業者・得意としている業者が異なりますので、どのエリアにどのような業者がいるのか、ある程度把握しておくと良いでしょう。

資産の組替を収益物件や事業用物件にて行う場合、いくつか覚えておかなければならない点があります。その点をしっかりと理解しておかないと、思わぬ「予想外」に直面することになるでしょう。

事業用資産には買換え特例があります。しかし、この制度は一般的な認知度が低く、知らないまま買換えを行って損をする人も多いのです。

事業用不動産には税金もかかります。どれくらいの税金がかかるのかや、どのような種類の税金があるのかも正しく把握しておくこともまた、とても大切な部分となっています。

不動産資産に関しては出口戦略もまた、とても重要です。むしろ、出口戦略が成功することで、不動産の収益を決定づけるものといえるため決して軽視できないものですが、出口戦略にはどのような考え方が求められるのでしょうか。

一棟マンション売却で、
高く売るには

一棟マンションを高く売るにはポイントがあります。そのいくつかを厳選して紹介しますので、参考にしてみてください。

稼働率を高める

一棟マンションの売却では、売主側の都合だけでなく、買い手(投資家)の立場になって考えてみる必要があります。例えば、一棟マンションの買い手が“稼働率の低下をリスクとして意識している”という点は、とても重要なポイントです。

稼働率とは、その物件の入居率のことですが、入居率が継続して高い物件は投資価値が高いとみなされ、高い値段でも売れる可能性がありますが、逆に入居率が低い=稼働率が継続して低い物件に対しては、投資家は買い控える可能性があります。なぜなら、稼働率の低い物件を購入しても、安定的な収益が上げられないと判断するからです。

部屋・共用部分・外壁の美観を保つ

一棟マンションを高く売るためには、物件の資産価値を高い水準にキープしておく必要がありますが、そのためには、「物件の美観を保つ」ことも大事です。このことは大事どころか、不動産の価値を大きく左右する要因といってよく、美観の状態によって購入するか否かを決める人もいるほどです。

従って、一棟マンションを高く売りたいのであれば、物件に対して定期的なメンテナンスや手入れを施し、物件の外見的な魅力を維持できるよう努めなければなりません。

設備・セキュリティを充実させる

一棟マンションの資産価値は美観も重要なファクターですが、それと並んで各種設備・セキュリティの状況によっても左右されます。なぜなら、設備やセキュリティのグレードは、生活の利便性や安心感に直結する部分だからです。

管理状態を確認する

共有部分や敷地内の清掃、植栽の手入れ、雑草の除去、備品の補充・交換など、物件の管理状態によってもマンションへの評価は大きく変わります。当然ながら、管理状態が良好なら評価は高まり、悪ければ評価は下がります。

これも自身が買い手の立場になってみれば分かるでしょう。敷地内はゴミだらけ、雑草は伸び放題、電灯・電球など備品の交換はされていない、外壁や鉄柵など破損した部分が目立つ‥といった状態では、とても高値で買う気にはなりません。

逆に、清掃や備品の交換など手入れが行き届いており、管理状態が良ければ購買意欲は高まり、高値でも投資したいと思えるようになります。従って、一棟マンションを高く売りたい場合は、清掃や手入れ、メンテナンスを定期的に行って見栄えを良くし、管理状態が良好であることをアピールできるようにしましょう。

周辺環境を精査する

一棟マンションの買い手が注目するポイントには、物件自体のグレードや美観のみならず、周辺環境も含まれます。

駅やバス停など最寄りの交通機関までの所要時間、本数やルートなど交通利便性、スーパー・コンビニなど店や商業施設の分布、銀行・郵便局・病院・役所など主要施設との位置関係、小学校・中学校など教育環境、騒音、悪臭、治安など住環境に至るまで、物件を取り巻く周辺環境も重要な評価ポイントです。

従って、一棟マンションの売却活動を行う際は、当該物件の周辺環境の特徴をしっかりと精査して、それを踏まえた戦略を駆使することにより、買い手が見つかりやすくなるでしょう。また、周辺環境において優位性がある場合は、それをアピールすることにより高値売却しやすくなります。

一棟マンション売却についての基礎知識

一棟マンション売却の流れ

売却までのおおまかな手順をご紹介します。

  1. 売却価格の目標を設定
  2. 不動産業者に査定依頼
  3. 仲介の依頼
  4. 売り出し
  5. 購入希望者との交渉
  6. 物件情報の開示
  7. 売買契約を締結
  8. 引き渡し

一般的には不動産会社に物件の販売管理を委託する流れになります。業者査定は複数社に見積もりを依頼し、手数料や対応内容を比較検討したうえで、目的に沿った提案をしてくれる業者を選びましょう。最低販売価格が決まっている場合や売買時期の希望がある場合など、目的によって販売方法も変わってくるため、見積もりを依頼する前に売買の目的や判断基準を明確にしておくことも重要です。

適正相場を知りたい時は、不動産の査定一括依頼サイトを利用すると良いでしょう。

買い手が現れた際は、値下げ交渉されることがほとんどです。早めの売却を希望している場合、目標売却額とは別に最低販売価格を設定しておくと、値下げ交渉の対応がしやすくなります。

3つの媒介契約の違い

仲介してくれる仲介業者と媒介契約を結ぶ際は、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と呼ばれる3種類の媒介契約から選びます。契約形態によって、仲介の対応内容や売主の権利などが異なるので、契約前に必ず内容を確認しましょう。

例えば「専属専任媒介」「専任媒介」は売買交渉ができるのは一者だけとなり、売主が他の不動産会社との契約、あるいは自分で購入希望者を見つけて直接取引することは認められません。「一般媒介」は、複数との仲介契約が認められており、売主と購入希望者の直接交渉も可能です。

また契約内容には仲介の活動報告や契約期間について定められています。「専属専任媒介」は1週間に1回以上、「専任媒介」は2週間に1回以上の活動報告義務があり、契約期間はそれぞれ3ヶ月以内です。「一般媒介」では活動報告・契約期間については厳密に定められているわけではありませんが、契約期間は3ヶ月以内という行政指導の目安が存在します。

一棟マンション売却にかかる費用

所有物件の売却には、税金や仲介手数料などがかかります。必要経費を把握することで、適切な物件の販売価格も導き出せるので、売却を検討する際には必ず確認しておきましょう。

売却に関わる様々な費用

  • 仲介手数料(仲介によって売却した場合)
  • 印紙税(売買契約書に貼付)
  • 譲渡所得税(売却利益に対する所得税)
  • 繰り上げ返済手数料(売却時にローンが残っている場合)
  • 抵当権抹消登記の登録免許税(売却物件に抵当権が設定されている場合)