何から始める?損はしたくない!一棟マンションの
堅実・確かな売却戦略

一等マンション売却の「成功」とは
希望する期間・希望する価格で売れること。

成功を目指すためには「焦り」は禁物です。好条件で売却するには、売却戦略に長けた企業を見つけることが重要ですが…これがとても難しい!このサイトで紹介する企業を比べて参考にしてみてください。

目的別で仲介業者を探す

一棟マンションを売却する際、何を重視したいと考えていますか?
求めるニーズに合わせてサービスを展開している企業をまとめていますので、ぜひ参考としてみてください。

都道府県別:一棟マンション売却MAP

現在このサイトでまとめている都道府県別の情報を確認することができます。
売却したい物件がある地域での相場感や売却事例などを確認してみてください。

求めるニーズには
それぞれ適した仲介対応があります

求めるニーズはどの企業でも同じように対応出来るとは限りません。
企業別に得手・不得手がありますので、しっかりと特徴を見定め負担の少ない対応方法と相談先を選別しましょう。

高く売りたい場合は「媒介契約」がおすすめ。売り主と買い主の間に不動産会社が入ってもらうことで、場合によっては相場価格に近い値段で売却ができる可能性が高くなります。

一棟マンションに限らず、物件の売却はまず現状の「相場価格」を把握しておくことが重要です。WEB上での一括査定をはじめ、不動産情報、不動産に関する情報誌や折り込みチラシなどもしっかり確認をしておきましょう。

早く手放したい場合は「不動産買い取り業者」に買い取ってもらうのがおすすめです。仲介の場合は約3ヶ月かかることが多いですが、買取の場合は既に買い主が決まっているため、場合によっては約1ヶ月で売却が可能。

契約相手が不動産会社のため、仲介手数料がかからないというメリットもあります。査定時の金額がそのまま売却価格となるため、その後の資金計画も立てやすいのも特徴です。

相続物件の場合は「3年以内に売却」をすることを推奨されています。相続税の取得費加算と呼ばれる、譲渡所得税が節税になる特例があるためです。

相続した物件でも売却利益が出る場合は、所得税の申告が必要になります。取得費や税率など物件に関わる計算方法があるため、あらかじめ確認をしておくことが重要です。

投資用マンションを売却する場合は「売却のタイミング」が重要になります。収益価格が高く金利が安くなるときや、少しでも所得税や住民税を安くするため所要期間が5年を超えてからなど、適切なタイミングで売却をするのが良いでしょう。

場合によっては、耐用年数に比例して計上される減価償却が終了する前に売却をすることで、税金を抑えて売却することも可能です。

身内や周囲に知られずに売却をする場合は「不動産買い取り業者」へ依頼をするのがおすすめです。基本的な売却では集客を行うため広告が必須になり、状況によっては内見の希望を申し出されてしまう可能性もありますが、買取の場合はそういった心配がありません。

仲介で依頼をするよりも買取価格が下がってしまうことが多いものの、誰にも知られずに手続きを進めたいのであれば、直接買い取ってもらうのが良いでしょう。

実績が豊富な信頼ある業者にお願いするなら「担当者」を見極めることが重要です。地方の場合は会社の規模に限らず、実績が豊富な可能性もあるためです。

査定額を算出してもらう際に、その価格の根拠が明確であるかも重要になります。複数の会社で査定をしてもらった場合、妥当性を判断するための材料にもなるため、必ず価格だけでなく価格の根拠も聞いておきましょう。

収益物件売却に適した
媒介ごとの使い分け

専任媒介契約

専任媒介契約とは、プロへの売却依頼と並行して自分でも買主を探せる契約形態のこと。あまり条件の良くない不動産を早期に売却したい人へおすすめしたい方法です。

専任媒介のメリット

不動産会社に積極的に売り出してもらいやすい

契約した会社側としては売買が成立すれば確実に仲介手数料を得られるため、熱心に売却活動を行ってくれる傾向にあります。
また、全国の不動産仲介会社が確認するシステム「レインズ」へ不動産情報を登録してくれるので、より多くの買主の目に触れ、問合せが増えることも見込めます。
このほか、売却活動の状況については2週間に1度報告書が送付されます。
自分で買主を探すことも可能。この場合、仲介手数料無しで売却できます。

  • 契約できるのはその不動産会社(1社)のみ
  • 契約中、自ら買主を見つけることができる
  • 不動産会社が積極的に売却活動をしてくれる
  • 不動産会社に、売主への売却活動報告(2週間に1度)と、レインズへ不動産を登録することが義務付けられている(1週間以内)

しかし1社のみの契約では、売買が成立するか否かがその不動産会社の力量に左右される場合があります。複数社の口コミや実績、相談時の営業マンの熱量などを比較して、契約する会社を選びましょう。
また、買主と売主双方から仲介手数料を取るため、自社の顧客に売ろうとする「囲い込み」という被害に遭う危険性も。囲い込みでは、他社からの問い合わせを故意に断るため、いつまでも売れない・買主へ「売れ残り」と悪い印象を与えることに繋がりますし、売却価格が低下するリスクもあります。

以上のことから、条件の劣る物件をなるべく早期に売却したい人には「専任媒介契約」がおすすめ。ただし、信頼のおける会社を選びましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約可能な、自由度の高い契約形態。人気の高い不動産を売却する、もしくは近隣に知られず売却したい場合におすすめの方法です。

一般媒介契約のメリット

不動産会社選びの失敗リスクが少ない

不動産会社と契約しながら自分で売却活動を行うことも認められているため、自ら買主を見つけられれば、仲介手数料が不要。不動産取引にかかる費用の大幅な節約になります。また、複数の会社と契約を結んでいるため、「囲い込み」※売主・買主双方から手数料をとるために、不動産情報を市場から隠し、自社で独占することに遭うリスクがありません。

  • 複数の不動産会社と契約できる
  • 契約中、自ら買主を見つけることができる
  • 不動産会社に、売主への売却活動報告と、レインズへ不動産を登録する義務がない

このほか、全国の不動産の情報が登録されているシステム「レインズ」に登録されないということは、不動産情報を隠すことができるということ。近隣に知られたくない場合にはメリットとなります。

ただし、仲介手数料は売買が成立した1社しか得られないので、不動産会社の立場になり考えると、複数社と契約されている場合だと「売却活動をしても、仲介手数料をもらえる確立は低い」ため、積極的に売却活動をしてもらえない可能性があります
さらに、売却活動の現状報告義務がないため、問合せや内覧の申し込み状況などがわからず、ストレスになることも考えられます。

人気の高いエリアにある、不動産自体の条件が良いといった場合は、買主が集まりやすい傾向にあるため、一般媒介がおすすめ。また、売却することを知られたくない場合にも利用したい方法と言えるでしょう。

昨今の一棟マンション売却事情について

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一棟マンションを高く売るなら【需要】が最優先!

所有している一棟マンションを手放すなら、できるだけ高値で売却したいというのが本音ではないでしょうか。

近年、金融緩和による低金利や東京オリンピックの開催による建築資材や人手不足により、首都圏を中心としたマンションの価格は高騰傾向にありました。

しかし、東京オリンピック終了以降は、首都圏の人口が減少傾向になるだけでなく、投資用に購入されたマンションが一斉に売却され、供給過多による不動産価格の下落が起きる可能性が高いです。

そのため、需要と供給のバランスが変化によって価格が下がらないうちに、売却するのが高く売るポイントです。

※参照元:おうち大学(https://media.terass.com/topic/496)

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投資家からの需要が高まっている一棟マンション

昨今、利回りがよく安定した家賃収入が得られる可能性があるという理由により、多くの投資家から注目されているのが一棟マンションの投資です。

一棟マンションの投資には、ワンルームマンションなどの区分所有の投資に比べて資金力が必要なのは言うまでもありません。

一棟マンション投資は区分マンションの投資に比べて、自分で投資効果をコントロールできるという点や空室になった時のリスクが低いなどといったメリットも多くあります。

そのため、資産形成を大規模にしたい投資家からの一棟マンションの購入需要も高まっており、売ることに迷いがあっても安心です。

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一棟マンション売却価格は築年数が左右する!

一棟マンションの売却価格を左右する上で、築年数が非常に重要なポイントになります。築年数が浅ければ浅いほど買い手が見つかりやすいといっても過言ではありません。

建物が古くなってくると、大規模修繕工事によって、管理費や修繕積立金の価格上昇が懸念されるのに加えて、空室を埋めるのも大変になってくるため、なかなか買い手が見つかりにくいのが現状です。

また、マンションは一年ごとの価格の減少幅が大きいこともあり、高額売却をしたいと考えている方は、時期を待たずになるべく早く売却するのがおすすめです。

10年以上所有していた事業用資産を売却し、買い替えを行った場合の特例について紹介します。誰もが自由に受けられるものではなく、いくつかの条件が用意されています。活用するためには全ての条件に当てはまる必要があるので、しっかりチェックしておきましょう。

事業用不動産を売却した際に発生する税金について解説しています。物件を所有していた年数や、所有していた状況によって税率や金額は変動します。売却後に利益が出た場合は必要な税金も変わるので、ここで確認しておきましょう。

長期所有できる一方で、出口戦略が難しいとされているRC物件。そもそもなぜ難しいのか、出口戦略を行う上で意識しておくべき点、売却のタイミングについても解説しています。適切な情報を把握しておくことで、出口戦略もうまく決まることでしょう。

現在の賃借人との契約を保持したまま、マンションや一軒家などの不動産物件を売買するオーナーチェンジ。成功させるためには買主側のメリットを減らさないことがポイントになります。手順や具体的なコツなどをまとめています。

現在サブリース契約中でも、マンションを売却することは可能ですが、買主側のデメリットが多くなってきています。賢く高く売却するにあたっての注意点や高く売るコツを解説します。

引越しや転居によって空室になったマンションを売却すべきか賃貸で貸し出すべきか、悩む方は多いのではないでしょうか。それぞれのメリットとデメリットを解説していますので、ご自身のライフプランと合わせて参考にしてみてください。

一棟マンションは売却が成立するまでにどのくらいの期間がかかるのでしょうか。売却する理由は人によって様々ですが、情報収集の期間を含めると、時間は想定よりもかかると思っていた方がよいでしょう。計画的に、且つ余裕のあるスケジュールを組んでおくことをおすすめします。

不動産を売却するときは、物件の相場を知り、売却価格をいくらに設定するかを決定します。その際に利用するのが不動産査定です。一般的には無料で行っていることが多く、金額に納得がいかなければ断ることも可能。複数の会社に査定してもらうとよいでしょう。

不動産会社が行う査定には机上査定と訪問査定と2つの査定方法があります。机上査定と訪問査定それぞれのメリットデメリット、使い分けのポイントについて解説しています。査定を依頼する場合は参考にしてみてください。

マンションを売却しようと思っても、うまく買い手が見つからないことは十分に考えられます。販売活動が長引くと、築年数が経つことで物件の価値がさらに下がる可能性も。そんな時、マンションの売却価格は途中で変更できるのでしょうか。詳しく解説しているので参考にしてみてください。

マンション売却をするとき、仲介業者を通すのが一般的ですが、支払う手数料は決して安いものではなく、なるべく避けたいと考えている人もいるかもしれません。それにも関わらず、仲介業者を通すのは一体なぜなのでしょうか。マンション売却に仲介業者を通すメリットについて解説します。

マンション売却を行う際、いくらで売るのかはとても重要な問題です。売出価格を設定する際、不動産会社から提示された査定価格を変更し、売りに出すことは可能なのでしょうか。ここではマンション売却するときの査定価格と売出価格の設定の仕方、そのポイントについてまとめています。

マンション売却をする際は、さまざま事情により、早期売却を希望する人もいることでしょう。1日でも早く売却したいとき、売れるコツやポイントがあればとても便利です。マンションの早期売却を目指す人に向けた、おすすめ売却方法についてまとめているので参考にしてみてください。

マンションを売却は広告を使って販売活動を行うのが一般的ですが、事情によっては周囲に知られたくないという人もいます。ここでは、大々的な広告を使わずに売却する方法をまとめています。

マンションを売却するときはスムーズに、なおかつ高値で売りたい!という思いは当然あることでしょう。しかし、物件によっては買い手が見つからず、残念ながら売却できなかったというケースも。このような場合の費用の有無や対処法について解説しています。

一棟マンション売却についての基礎知識

一棟マンション売却の流れ

売却までのおおまかな手順をご紹介します。

  1. 売却価格の目標を設定
  2. 不動産業者に査定依頼
  3. 仲介の依頼
  4. 売り出し
  5. 購入希望者との交渉
  6. 物件情報の開示
  7. 売買契約を締結
  8. 引き渡し

一般的には不動産会社に物件の販売管理を委託する流れになります。業者査定は複数社に見積もりを依頼し、手数料や対応内容を比較検討したうえで、目的に沿った提案をしてくれる業者を選びましょう。最低販売価格が決まっている場合や売買時期の希望がある場合など、目的によって販売方法も変わってくるため、見積もりを依頼する前に売買の目的や判断基準を明確にしておくことも重要です。

適正相場を知りたい時は、不動産の査定一括依頼サイトを利用すると良いでしょう。

買い手が現れた際は、値下げ交渉されることがほとんどです。早めの売却を希望している場合、目標売却額とは別に最低販売価格を設定しておくと、値下げ交渉の対応がしやすくなります。

3つの媒介契約の違い

仲介してくれる仲介業者と媒介契約を結ぶ際は、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」と呼ばれる3種類の媒介契約から選びます。契約形態によって、仲介の対応内容や売主の権利などが異なるので、契約前に必ず内容を確認しましょう。

例えば「専属専任媒介」「専任媒介」は売買交渉ができるのは一者だけとなり、売主が他の不動産会社との契約、あるいは自分で購入希望者を見つけて直接取引することは認められません。「一般媒介」は、複数との仲介契約が認められており、売主と購入希望者の直接交渉も可能です。

また契約内容には仲介の活動報告や契約期間について定められています。「専属専任媒介」は1週間に1回以上、「専任媒介」は2週間に1回以上の活動報告義務があり、契約期間はそれぞれ3ヶ月以内です。「一般媒介」では活動報告・契約期間については厳密に定められているわけではありませんが、契約期間は3ヶ月以内という行政指導の目安が存在します。

一棟マンション売却にかかる費用

所有物件の売却には、税金や仲介手数料などがかかります。必要経費を把握することで、適切な物件の販売価格も導き出せるので、売却を検討する際には必ず確認しておきましょう。

売却に関わる様々な費用

  • 仲介手数料(仲介によって売却した場合)
  • 印紙税(売買契約書に貼付)
  • 譲渡所得税(売却利益に対する所得税)
  • 繰り上げ返済手数料(売却時にローンが残っている場合)
  • 抵当権抹消登記の登録免許税(売却物件に抵当権が設定されている場合)