専任媒介契約とは?

収益物件の売却を検討する際、どの不動産会社と契約するかはもちろん、契約形態の種類も重要です。ここでは、媒介契約の1つである専任媒介契約の特徴をはじめ、メリットやデメリット、専任媒介契約がおすすめのタイプなどを解説します。

専任媒介契約の特徴

専任媒介契約とは、不動産会社に物件売買を依頼するときに締結する媒介契約の1つです。そのほかの媒介契約には、複数の不動産会社と契約可能な「一般媒介契約」、1社とのみの契約で積極的な売却活動が期待できる「専属媒介契約」があります。今回ご紹介する専任媒介契約は、3つの媒介契約のなかでも最も中間的な立ち位置にある契約形態です。専任媒介契約の詳しい特徴について解説します。

契約できる不動産会社は1社のみ

専任媒介契約は、専属媒介契約と同様に契約できる不動産会社は1社のみです。ただし、専属媒介契約と違うのは、専任媒介契約は「自分で買主を見つけて直接売買の取引ができる」こと。専属媒介契約の場合は、売主自身が物件の買主を見つけたとしても必ず不動産会社を介する必要があり、仲介手数料を支払わなければいけません。

自己発見取引または個人間売買が許されている専任媒介契約であれば、媒介契約中であっても不動産会社を介さずに個人間で売買契約を結ぶことができます。個人間での売買なら不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありませんが、不動産会社から売却活動で使用した営業経費を請求される可能性があるので事前に確認しておきましょう。

契約期間は最長3ヶ月

専任媒介契約の契約期間は、法律で最長3ヶ月までと決められています。契約期間中は、ほかの不動産会社と媒介契約を結ぶことはできません。通常は3ヶ月の媒介契約を締結しますが、契約内容によっては1ヶ月や2ヶ月などの短期間の契約も可能です。契約期間内に売却ができなかった場合は、契約を更新する、もしくはほかの不動産会社に契約を切り替えることができます。

専属媒介契約の契約期間も最長3ヶ月までとなっており、一般媒介契約については契約期間に法律上の制限はありません。ただし、国土交通省が推奨する標準約款に従い、一般媒介契約においても有効期間を3ヶ月に設定している不動産会社がほとんどです。

不動産流通標準情報システムへの登録義務

専任媒介契約を締結した場合、不動産会社は締結の翌日から7営業日以内にレインズ(不動産流通標準情報システム)への物件情報の登録が義務付けられています。レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営するネットワークシステムのこと。物件情報を登録しておくと、レインズに加入している全国の不動産会社に情報を共有できます。

専属媒介契約においてもレインズへの登録が必須となっており、締結の翌日から5営業日以内、と専任媒介契約より2営業日早く物件情報をネットワーク上に流すことが可能。一般媒介契約の場合は、不動産会社にレインズへの登録義務はありません。

2週間に1回以上の営業活動の報告義務

専任媒介契約を締結した不動産会社は、法律により売主への2週に1回以上の営業活動の報告が義務付けられています。営業活動の報告が義務化されている理由としては、他社からの紹介客に物件を紹介しない囲い込みや、販促活動を行なわずに売却価格を値下げする「値こなし」を防ぐためです。

営業活動の報告には決まった形式がないため、報告される内容は不動産会社によって異なります。例としては、販促活動の内容や問い合わせの件数、内覧の希望者数、内覧での手ごたえや反応など。契約期間中に何らかのトラブルが発生する可能性もあるため、報告書は売却が完了するまで保管しておきましょう。送付形式は電話やFAX、書面、メールなどから指定でき、こだわりがなければ管理しやすい書面での受け取りがおすすめです。

専任媒介契約を選ぶメリット

買主が比較的早く見つかりやすい

1社とのみ契約する専任媒介契約の場合、複数の業者との競争になる一般媒介契約と違って買主が見つかれば確実に仲介手数料を受け取れるため、不動産会社が積極的に売却活動を行なってくれます。また、レインズ(不動産流通標準情報システム)への物件情報の登録義務も早期売却につながるポイントです。全国の不動産会社に物件情報を共有することで問い合わせや紹介の機会が増え、結果的に買主が早く見つかりやすくなります。

そのほかにも専任媒介契約であれば窓口が一本化されるため、内覧のスケジュール調整がうまくいかないことで販売機会を損失する心配はありません。業者とやり取りする手間や時間をできる限り抑えたいという忙しい人にとっても、専任媒介契約の1社とのみやり取りすればいい点は大きなメリットと言えます。

自分でも買主を見つけられる

1社とのみの契約やレインズへの登録義務は、専任媒介契約だけのメリットではなく、専属媒介契約においても同様です。専属媒介契約にはない専任媒介契約のメリットは、自分で買主を見つけて売買取引ができる点にあり。専属媒介契約でも個人間の売買は可能ですが、自分で買主を見つけたとしても不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。一方で専任媒介契約の場合は、個人間の売買であれば不動産会社への仲介手数料はかかりません。

個人で買主を見つけられるケースはあまり多くありませんが、もしものときに仲介手数料を節約してお得に売却できるのは専任媒介契約ならではの嬉しいメリットと言えるでしょう。

専任媒介契約を選ぶデメリット

営業担当者の実力に左右されやすい

専任媒介契約は1社の不動産会社に売却を一任するカタチになるため、希望通りに売却できるかどうかは営業担当者の腕にかかっています。営業担当者の経験が浅い、もしくは力量が不足していると、どんなに魅力的な物件だとしても成果に結びつかない可能性も。営業担当者の実力に左右されやすいという点は、複数の不動産会社と契約できない専任媒介契約のデメリットになります。

専任媒介契約を選ぶ際は、複数の不動産会社を比較したうえで信頼できる会社かどうかを慎重に判断することが大切です。また、専任媒介契約は2週間に1回以上の営業報告書の提出が義務付けられているため、営業担当者が熱心に売却活動をしてくれているかどうかの判断材料として有効に活用しましょう。

囲い込みで売却に時間がかかる可能性あり

専任媒介契約で考えられるもう1つのデメリットが、物件情報をわざと他社に流さずに自社で独占して成約を目指す「囲い込み」の可能性です。不動産会社が囲い込みを行なう目的としては、仲介手数料を多く得るため。たとえば売主と買主が同じ不動産会社の場合、不動産会社は売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。

この両手取引と呼ばれる行為を実現するために、レインズに登録した売主の物件に他社から問い合わせがあった場合でも理由をつけて物件の紹介を断られる可能性があるのです。囲い込みを行なわれると売却できる機会が失われるほか、長いこと買い手がつかないことで物件にマイナスイメージを持たれやすいなどのデメリットが発生しかねません。

1社のみの契約となる専任媒介契約や専属媒介契約は、囲い込みにあう可能性が特に高いと言われています。そのため、不動産会社を選ぶ際は売買実績や売買活動の信頼性についてしっかりと確認することが重要です。

専任媒介契約がおすすめのタイプ

どの媒介契約が良いのか迷っている

一般媒介契約・専任媒介契約・専属媒介契約のどれを選べばいいのか分からないという場合、中間的な立ち位置にある専任媒介契約がおすすめです。1社のみの専任媒介契約であれば複数の不動産会社に依頼する一般媒介契約よりも熱心に販促活動をしてくれるほか、専属媒介契約と違って個人売買の仲介手数料が不要、などほかの契約のデメリットを補える嬉しいメリットがあります。

また、まずは中間的な立ち位置の専任媒介契約でお願いしてみることで、物足りなさに応じて一般媒介契約もしくは専属媒介契約のいずれかに変更する、といった視野の広さも生まれます。

買主が見つかるか不安な不動産を売却したい

条件的に不利な不動産を売却したい場合、不動産売買のノウハウを持つプロにおまかせするのが早期売却のカギです。特に1社のみと契約する専任媒介契約であれば積極的に売却活動をしてくれるので、買主が早く見つかりやすくなります。ただし、専任媒介契約のデメリットでもあげたように不動産会社や営業担当者の力量に左右されやすいため、不動産売買の実績が豊富か、信頼性の高い会社かどうかの見極めが重要です。

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※2:公益財団法人不動産流通推進センターの2019年不動産業統計集にて流通大手各社の取り扱い仲介件数が41,533件と最多。

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