サブリース契約中のマンションでも、売却することは可能。ただし、通常の売却とは違う点を考慮する必要があります。
現在サブリース契約中でも、マンションを売却することは可能です。東京オリンピックの開催や、住宅ローンの金利が下がっている影響もあり、中古マンションの価格は上昇傾向に。しかし、サブリースマンションは買い手がつきにくいのが現状です。
サブリースマンションが売りにくい要因の一つは、サブリース契約中の一棟マンションを売却した場合に、サブリース契約も一緒に買主に引き継がれるということ。サブリース契約は、マンションを管理する手間を省けるというメリットがある一方で、サブリース業者に毎月手数料を支払う義務が生じます。手数料は、毎月の賃料の10〜20％が相場※です。そのほか、賃料設定ができない点は、マンション投資を考えている買い手にとってメリットが少ないと言えます。
これらのことから、サブリースマンションは売却が難しいのです。
不動産経営をサブリース会社に一任する契約形態の不動産を売却する場合、以下の3つの点に注意しましょう。
投資用マンションの査定には「収益還元法」が用いられます。「収益還元法」とは対象不動産の将来の収益を予想して価格を求める計算法です。
サブリース契約中のマンションは売却後もその契約内容が継続されるため、サブリース会社に支払う手数料の額だけ収益性が下がると判断されるケースが。そのため査定額に影響が出る可能性があります。
一般的な投資物件の売買では、買主は管理形態の選択が可能です。しかしサブリース契約中のマンションを購入するケースでは、買主は管理形態を選ぶ権利はありません。サブリース契約を引き継ぐことになるのが一般的です。
サブリース契約がネックなら、契約を解除後に売却すればいいでしょう。しかし、サブリース契約は簡単に解約できるものではありません。
借主であるサブリース会社は「借地借家法」で守られています。サブリース契約を解約するためには正当な事由が必要となり、オーナー側から解約することは難しい場合があります。
サブリースの契約書には解約に関する条項が設定されており、例えば「1年前に書面で解約の旨の通知が必要」のように、時期と通知方法などが定められるのが一般的です。解約時期についてかなり前からの意思表示が必要なケースが多く、借主から同意が得られても解約までにはかなりの時間を要することもあります。
一棟マンションをなるべく高く売却するには、売却の時期を見極めることがポイントです。不動産市場に詳しくない場合は、不動産会社に市場状況を相談すると良いでしょう。
マンションの売却に限らず、不動産を売却する際には時間的に余裕をもつことが大切です。焦って売却してしまうと、相場より低い価格で売る可能性もあります。
サブリース契約のない物件だと、売却活動開始から引き渡しまで通常約6ヶ月かかります。サブリースを解除後に売り出す場合は、さらに長くなるのを念頭に置きましょう。サブリース契約解除の期間を含めると、1〜2年に及ぶこともザラです。
売却価格については、少しでも高く売ることを目指すあまり相場を軽視するケースが。高すぎると商談につながる可能性が低くなります。
「土地総合情報システム」などで似たような物件の取引情報をチェックしながら、売却価格を設定するようにしましょう。
サブリース契約中のマンションの売却に限ったことではありませんが、高く売れるかどうかは、不動産会社の選定が非常に重要になります。サブリース契約中のマンションを売却するのであれば、やはりサブリースマンションの売却実績のある不動産会社に相談すると良いでしょう。
